Immobilien GmbH: Steuern, Vorteile und typische Fallstricke

Warum Immobilien in einer GmbH halten?

Die Idee ist bestechend einfach: Statt Mieteinnahmen mit bis zu 45 % Einkommensteuer (plus Soli und ggf. Kirchensteuer) zu versteuern, zahlt eine GmbH nur 15 % Körperschaftsteuer plus 5,5 % Solidaritätszuschlag auf die KSt — also effektiv 15,825 %. Bei einer vermögensverwaltenden GmbH entfällt unter bestimmten Voraussetzungen sogar die Gewerbesteuer. Die Gesamtbelastung auf Unternehmensebene kann damit bei rund 15,8 % liegen, verglichen mit bis zu 47,5 % (inkl. Soli) bei privater Vermietung im Spitzensteuersatz.

Diesen Steuervorteil nutzen immer mehr Immobilieninvestoren — doch die Praxis birgt zahlreiche Fallstricke. In diesem Artikel erklären wir Schritt für Schritt, wie die Immobilien GmbH steuerlich funktioniert, welche Fehler Sie vermeiden müssen und wann sich das Konstrukt wirklich lohnt.

Die Grundidee: Thesaurierung statt Ausschüttung

Der entscheidende Vorteil der GmbH liegt in der Thesaurierung: Gewinne, die in der GmbH verbleiben und reinvestiert werden, unterliegen nur dem niedrigen Körperschaftsteuersatz. Erst bei Ausschüttung an den Gesellschafter fällt zusätzlich Kapitalertragsteuer (25 % plus Soli) oder — bei Anwendung des Teileinkünfteverfahrens — Einkommensteuer auf 60 % der Ausschüttung an.

Für Immobilieninvestoren, die Gewinne ohnehin reinvestieren möchten (z. B. in weitere Objekte, Tilgung, Renovierung), ergibt sich ein erheblicher Zinseszinseffekt durch die geringere laufende Steuerlast.

Vermögensverwaltende vs. gewerbliche GmbH — der entscheidende Unterschied

Nicht jede Immobilien-GmbH ist gleich. Die steuerliche Qualifikation der Tätigkeit bestimmt die Steuerbelastung maßgeblich:

Vermögensverwaltende GmbH

• •Beschränkt sich auf Vermietung und Verpachtung eigener Immobilien
• •Keine gewerbliche Tätigkeit (kein Handel, keine Dienstleistungen an Dritte)
• •Gewerbesteuer kann durch die erweiterte Kürzung gemäß §9 Nr. 1 S. 2 GewStG vollständig entfallen
• •Steuerbelastung auf Unternehmensebene: nur ca. 15,825 %

Gewerbliche Immobilien-GmbH

• •Betreibt aktiven Immobilienhandel (mehr als drei Objekte in fünf Jahren — sog. Drei-Objekt-Grenze)
• •Bietet gewerbliche Dienstleistungen an (z. B. Facility Management, Projektentwicklung)
• •Unterliegt der vollen Gewerbesteuer (je nach Hebesatz ca. 7–17 %)
• •Gesamtbelastung auf Unternehmensebene: ca. 23–33 %

Praxis-Tipp: Bereits die GmbH-Rechtsform begründet grundsätzlich Gewerbesteuerpflicht (§2 Abs. 2 GewStG). Die erweiterte Kürzung ist eine *Ausnahme*, die aktiv beantragt und deren Voraussetzungen penibel eingehalten werden müssen.

Die erweiterte Kürzung nach §9 Nr. 1 S. 2 GewStG

Die erweiterte Kürzung ist das Herzstück der steuerlichen Attraktivität der vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH. Sie besagt:

> Anstelle der pauschalen Kürzung um 1,2 % des Einheitswerts des Grundbesitzes wird der gesamte Gewerbeertrag gekürzt, der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt.

In der Praxis bedeutet das: Wenn die GmbH ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt, fällt keine Gewerbesteuer an.

Voraussetzungen der erweiterten Kürzung

Die Anforderungen sind streng und werden von der Finanzverwaltung eng ausgelegt:

• •Ausschließliche Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes
• •Erlaubte Nebentätigkeiten sind eng begrenzt: Verwaltung von eigenem Kapitalvermögen, Betreuung von Wohnungsbauten (§9 Nr. 1 S. 2, 3 GewStG)
• •Keine gewerblichen Nebentätigkeiten (auch nicht in geringem Umfang!)
• •Kein Betrieb von Anlagen, die nicht der Grundstücksnutzung dienen (z. B. Photovoltaikanlagen mit Einspeisung ins öffentliche Netz — hier gibt es seit 2023 eine Ausnahmeregelung, die aber sorgfältig zu prüfen ist)

Erlaubte Tätigkeiten

Das Infizierungsproblem — wenn eine Tätigkeit alles verdirbt

Das wohl größte Risiko der vermögensverwaltenden GmbH ist die sogenannte Infizierung (auch Abfärbetheorie bei Personengesellschaften, hier analog die Versagung der erweiterten Kürzung):

> Eine einzige gewerbliche Nebentätigkeit — und sei sie noch so geringfügig — kann dazu führen, dass die erweiterte Kürzung für den gesamten Gewerbeertrag versagt wird.

Typische Infizierungsfallen

• •Vermietung möblierter Apartments mit hotelähnlichen Zusatzleistungen (Reinigung, Wäschewechsel, Frühstück)
• •Betrieb von Waschmaschinen oder Automaten in vermieteten Objekten, die separat abgerechnet werden
• •Stromlieferung aus eigener Photovoltaikanlage an Mieter (Achtung: hier hat der BFH mit Urteil vom 18.04.2024 — III R 25/23 — enge Grenzen gesetzt)
• •Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren (gewerblicher Grundstückshandel)
• •Management-Dienstleistungen an verbundene oder fremde Unternehmen
• •Garagen oder Stellplätze, die an Nicht-Mieter vermietet werden (umstritten, aber Risiko)

Was passiert bei Versagung?

Wird die erweiterte Kürzung versagt, greift nur noch die einfache Kürzung (1,2 % des Einheitswerts) — die Gewerbesteuer fällt auf den gesamten Gewerbeertrag an. Bei einem Gewerbeertrag von €200.000 und einem Hebesatz von 400 % bedeutet das:

Die Steuerbelastung verdoppelt sich nahezu. Deshalb gilt: Im Zweifel eine separate GmbH für gewerbliche Tätigkeiten gründen und die vermögensverwaltende GmbH „sauber" halten.

Grunderwerbsteuer: Die Eintrittskarte kostet

Einer der größten Nachteile bei der Übertragung von Privatimmobilien in eine GmbH ist die Grunderwerbsteuer (GrESt). Die Übertragung eines Grundstücks auf eine GmbH ist ein grunderwerbsteuerpflichtiger Vorgang nach §1 GrEStG — auch wenn Sie als Alleingesellschafter die wirtschaftliche Kontrolle behalten.

GrESt-Sätze nach Bundesland (Stand 2025/2026)

Rechenbeispiel: Einbringung in die GmbH

Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus mit einem Verkehrswert von €1.500.000 in Nordrhein-Westfalen:

> Grunderwerbsteuer: €1.500.000 × 6,5 % = €97.500

Diese €97.500 müssen als „Eintrittskosten" durch die Steuervorteile der GmbH erst einmal verdient werden. Bei einer jährlichen Steuerersparnis von z. B. €20.000 dauert es rund 5 Jahre, bis sich die Einbringung allein durch die Steuerersparnis amortisiert hat.

Hinweis: Seit der Grunderwerbsteuerreform 2024/2025 wurden die Regelungen für Share Deals (§1 Abs. 2a, 2b GrEStG) deutlich verschärft. Die Grenze für den schädlichen Gesellschafterwechsel wurde von 90 % auf 90 % (Personengesellschaften) bzw. der Beobachtungszeitraum auf 10 Jahre ausgedehnt. Informieren Sie sich über die aktuell gültige Fassung.

Share Deal vs. Asset Deal bei Immobilien

Beim Erwerb von Immobilien über eine GmbH stehen grundsätzlich zwei Wege zur Verfügung:

Asset Deal (Einzelkauf)

• •Die GmbH kauft die Immobilie direkt
• •Grunderwerbsteuer fällt auf den Kaufpreis an
• •Neue AfA-Bemessungsgrundlage (inkl. Kaufnebenkosten)
• •Klare Verhältnisse, einfach zu strukturieren
• •Empfehlung: Für Neuanschaffungen der Standardweg

Share Deal (Anteilskauf)

• •Käufer erwirbt Anteile an der GmbH, die die Immobilie besitzt
• •Grunderwerbsteuer kann unter bestimmten Voraussetzungen vermieden werden, wenn weniger als 90 % der Anteile übertragen werden (§1 Abs. 2b GrEStG, 10-Jahres-Frist)
• •Keine neue AfA-Bemessungsgrundlage (historische Buchwerte bleiben)
• •Komplexere Strukturierung, Due-Diligence erforderlich
• •Empfehlung: Bei großen Portfolios mit hohen Verkehrswerten zur GrESt-Optimierung

Achtung: Share Deals stehen seit Jahren im Fokus des Gesetzgebers. Die Regelungen wurden mehrfach verschärft. Eine Gestaltung ausschließlich zur GrESt-Vermeidung birgt erhebliche steuerliche Risiken und sollte nur mit erfahrener steuerlicher Beratung umgesetzt werden.

Reinvestitionsrücklage nach §6b EStG

Verkaufen Sie eine Immobilie aus dem Betriebsvermögen mit Gewinn, können Sie die Steuerlast unter bestimmten Voraussetzungen aufschieben:

Voraussetzungen §6b EStG

• •Veräußerung eines Grund und Bodens, eines Gebäudes oder Aufwuchses
• •Das Wirtschaftsgut muss mindestens 6 Jahre zum Anlagevermögen gehört haben
• •Reinvestition in ein begünstigtes Wirtschaftsgut innerhalb von 4 Jahren (bei Gebäudeneubau: 6 Jahre)
• •Bildung einer Rücklage in der Bilanz (§6b Abs. 3 EStG)

So funktioniert es in der Praxis

Die GmbH verkauft ein Grundstück mit einem Buchwert von €500.000 zum Preis von €900.000. Der Veräußerungsgewinn beträgt €400.000.

Ohne §6b-Rücklage:

Mit §6b-Rücklage und Reinvestition:

Die Steuer wird nicht erlassen, sondern aufgeschoben — die Anschaffungskosten des neuen Objekts werden um den übertragenen Betrag gemindert, was die AfA reduziert. Dennoch ergibt sich ein erheblicher Liquiditätsvorteil.

Laufende Kosten: Privat vs. GmbH-Eigentum

Die GmbH verursacht laufende Kosten, die gegen den Steuervorteil aufgewogen werden müssen:

Jährliche Zusatzkosten einer Immobilien-GmbH

Vergleichsrechnung: Privat vs. GmbH

Annahme: Mieteinnahmen (netto) €80.000 p.a., AfA und Kosten €20.000, Gewinn €60.000, Gesellschafter im Spitzensteuersatz, Hebesatz 400 %, keine Ausschüttung.

Bei vollständiger Thesaurierung spart die GmbH hier rund €12.800 pro Jahr. Über 10 Jahre — unter Berücksichtigung des Zinseszinseffekts — summiert sich dieser Vorteil erheblich.

Wichtig: Bei Ausschüttung schmilzt der Vorteil zusammen. Rechnen Sie immer die Gesamtbelastung inkl. Ausschüttung durch.

Wann sich die Immobilien-GmbH NICHT lohnt

Die Immobilien-GmbH ist kein Allheilmittel. In folgenden Situationen überwiegen die Nachteile:

Kleine Portfolios (unter €300.000 Immobilienwert)

• •Die laufenden Kosten der GmbH (€3.000–€9.000 p.a.) fressen den Steuervorteil auf
• •Bei geringen Mieteinnahmen liegt der persönliche Steuersatz möglicherweise ohnehin unter 30 %
• •Die Grunderwerbsteuer für die Einbringung steht in keinem Verhältnis zur Ersparnis

Hohe Fremdfinanzierung (über 80 % LTV)

• •Die steuerliche Wirkung der Zinsabzüge ist bei privater Vermietung (§21 EStG) bereits gegeben
• •Bei hoher Fremdfinanzierung ist der steuerbare Gewinn ohnehin niedrig
• •Die GmbH bringt in der Finanzierungsphase wenig Zusatznutzen, verursacht aber Mehrkosten
• •Banken verlangen bei GmbH-Finanzierungen häufig höhere Zinsen oder persönliche Bürgschaften

Geplanter Verkauf innerhalb von 10 Jahren

• •Im Privatvermögen sind Veräußerungsgewinne nach Ablauf der 10-Jahres-Frist (§23 EStG) steuerfrei
• •In der GmbH sind Veräußerungsgewinne immer steuerpflichtig (KSt + ggf. GewSt)
• •Die Steuerfreiheit nach §23 EStG ist einer der stärksten Vorteile des Privatvermögens

Selbstnutzung geplant

• •Im Privatvermögen ist die Eigennutzung einer Immobilie steuerneutral
• •Eine GmbH-eigene Immobilie für den Gesellschafter = verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) oder muss zu marktüblichen Konditionen vermietet werden
• •Die geldwerten Vorteile werden versteuert — der Steuervorteil wird zunichtegemacht

Kein Reinvestitionswille

• •Der Hauptvorteil der GmbH liegt in der Thesaurierung
• •Wer regelmäßig ausschütten muss/möchte, zahlt KSt + Soli und KapESt/Teileinkünfteverfahren
• •Die Gesamtbelastung kann dann bei über 48 % liegen — höher als im Privatvermögen

AfA-Vorteile und -Nachteile in der GmbH

Lineare AfA

Die AfA-Sätze für Gebäude gelten unabhängig davon, ob die Immobilie im Privat- oder Betriebsvermögen gehalten wird:

• •Wohngebäude (Baujahr ab 2023): 3 % p.a. gemäß §7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2a EStG
• •Wohngebäude (Baujahr vor 2023): 2 % p.a. (§7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStG)
• •Gewerbliche Gebäude: 3 % p.a. (§7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG)

Sonderabschreibung §7b EStG

Für Neubauten von Mietwohnungen kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Sonderabschreibung von 5 % p.a. in den ersten vier Jahren zusätzlich zur linearen AfA geltend gemacht werden. Diese gilt auch für Immobilien im GmbH-Vermögen.

AfA-Nachteil bei Einbringung

Bei der Einbringung einer Privatimmobilie in die GmbH kann es zu einer Aufdeckung stiller Reserven kommen. Wird die Immobilie zum Verkehrswert eingebracht, entsteht zwar eine höhere AfA-Bemessungsgrundlage, aber auch ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn beim Gesellschafter (sofern innerhalb der 10-Jahres-Frist).

Gestaltungsempfehlungen für die Praxis

Holding-Struktur prüfen

Eine Holding-Struktur (Mutter-GmbH hält Anteile an Immobilien-GmbH) kann zusätzliche Vorteile bieten:

• •95 % Steuerbefreiung auf Dividenden der Tochter-GmbH (§8b KStG)
• •95 % Steuerbefreiung auf Veräußerungsgewinne der Anteile
• •Haftungstrennung zwischen einzelnen Immobilienobjekten
• •Flexible Gewinnverwendung innerhalb des Konzerns

Klare Trennung der Tätigkeiten

• •Vermögensverwaltende Tätigkeit in einer eigenen GmbH
• •Gewerbliche Tätigkeiten (Handel, Dienstleistungen) in einer separaten GmbH
• •So bleibt die erweiterte Kürzung für die vermögensverwaltende GmbH erhalten

Dokumentation und Compliance

• •Gesellschaftsvertrag exakt auf vermögensverwaltende Tätigkeit ausrichten
• •Regelmäßige Überprüfung aller Nebentätigkeiten auf Unschädlichkeit
• •Keine Gefälligkeitsleistungen an Dritte über die GmbH abrechnen

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Kann ich meine Privatimmobilie einfach in eine GmbH übertragen?

Ja, aber es fällt Grunderwerbsteuer an, und bei Einbringung innerhalb der 10-Jahres-Frist des §23 EStG kann ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen. Eine Alternative ist, neue Objekte direkt über die GmbH zu erwerben.

Muss ich Gewerbesteuer zahlen, obwohl ich nur vermiete?

Eine GmbH ist grundsätzlich gewerbesteuerpflichtig. Die erweiterte Kürzung gemäß §9 Nr. 1 S. 2 GewStG kann die Gewerbesteuer auf null reduzieren — aber nur, wenn die GmbH ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet. Jede gewerbliche Nebentätigkeit gefährdet die Kürzung.

Was passiert, wenn ich eine Wohnung möbliert vermiete?

Eine einfache Möblierung (Standardmöbel, keine hotelähnlichen Services) ist in der Regel unschädlich. Bieten Sie jedoch hotelähnliche Leistungen an (Reinigung, Wäscheservice, Rezeption), wird die erweiterte Kürzung versagt. Die Abgrenzung ist im Einzelfall zu prüfen.

Lohnt sich die Immobilien-GmbH bei nur einer Wohnung?

In der Regel nein. Die laufenden Kosten (Steuerberater, IHK, Verwaltungsaufwand) übersteigen bei kleinen Objekten den Steuervorteil. Als Faustregel: Erst ab Mieteinnahmen von ca. €40.000–€50.000 netto pro Jahr wird es interessant.

Kann ich die GmbH selbst gründen oder brauche ich einen Notar?

Die Gründung einer GmbH erfordert immer einen Notar (§2 Abs. 1 GmbHG). Das Musterprotokoll vereinfacht die Gründung, ist aber für eine Immobilien-GmbH oft nicht ausreichend. Rechnen Sie mit Gründungskosten von €1.000–€2.500 (Notar, Handelsregister, Gewerbeanmeldung).

Was ist besser: Immobilien-GmbH oder Immobilien-GmbH & Co. KG?

Die GmbH & Co. KG kann steuerliche Vorteile bieten (z. B. Gewerbesteuer-Freibetrag von €24.500, Anrechnung auf ESt), ist aber komplexer in der Verwaltung und erfordert zwei Gesellschaften. Für rein vermögensverwaltende Tätigkeit mit erweiterter Kürzung bietet die einfache GmbH oft das bessere Kosten-Nutzen-Verhältnis.

Kann ich die Immobilien-GmbH mit einer Holding kombinieren?

Ja, das ist eine gängige und empfehlenswerte Struktur. Die Holding-GmbH hält die Anteile an einer oder mehreren Immobilien-GmbHs. Gewinne aus Anteilsverkäufen sind auf Holding-Ebene zu 95 % steuerfrei (§8b KStG). Zudem bietet die Struktur besseren Haftungsschutz.

Fazit: Immobilien-GmbH — leistungsstark, aber kein Selbstläufer

Die vermögensverwaltende GmbH für Immobilien kann die Steuerlast auf Mieteinnahmen dramatisch senken — von bis zu 47,5 % auf rund 15,8 %. Die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer ist dabei der Schlüssel. Doch die Vorteile kommen mit strengen Voraussetzungen:

• •Disziplin bei der Beschränkung auf vermögensverwaltende Tätigkeiten
• •Ausreichendes Volumen (mindestens €40.000–€50.000 Jahresmieteinnahmen)
• •Langfristiger Anlagehorizont (Thesaurierung statt Ausschüttung)
• •Professionelle Begleitung durch einen auf Immobilienbesteuerung spezialisierten Steuerberater

Wer diese Voraussetzungen erfüllt, profitiert von einem der wirkungsvollsten Steuergestaltungsinstrumente im deutschen Recht.

---

Wie viel können Sie mit einer Immobilien-GmbH sparen? Nutzen Sie unseren [Holding-Rechner](/rechner/holding), um Ihre individuelle Steuerbelastung mit und ohne GmbH-Struktur zu vergleichen — kostenlos und sofort.